Ein Wasserschaden, der durch eine Decke zieht, ein Sturz in einer schlecht beleuchteten Treppe, ein Fahrrad, das einen Flur blockiert und eine Verletzung verursacht: In einer Eigentümergemeinschaft stellen diese Unfälle die gleiche Frage. Wer zahlt?
Die Antwort variiert je nachdem, ob der Schaden einen Gemeinschaftsbereich oder einen privaten Bereich betrifft, je nach Status des Bewohners und je nach den Klauseln der Eigentümergemeinschaftsordnung. Für einen Studierenden, der Mieter ist, oft Erstbewohner und wenig mit dem Immobilienrecht vertraut, kann die Kette der Verantwortlichkeiten undurchsichtig erscheinen.
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E-Scooter, Fahrräder und EDPM in den Gemeinschaftsbereichen: Ein wachsender Rechtsstreit in Studentenwohnheimen
Die Streitigkeiten über Haftpflicht in Gemeinschaftsbereichen, die Studierende betreffen, nehmen seit mehreren Jahren zu. Der Hauptgrund: die Zunahme von motorisierten persönlichen Mobilitätsgeräten (EDPM), E-Scootern und Fahrrädern, die in Bereichen abgestellt werden, die nicht dafür ausgelegt sind.
Ein Bewohner, der seinen zusammengeklappten E-Scooter am Fuß einer Treppe stehen lässt, macht sich haftbar, wenn ein Nachbar darüber stolpert. Der Eigentümer des Geräts ist verantwortlich, nicht der Verwalter, vorausgesetzt, die Gemeinschaftsbereiche entsprechen den Sicherheitsstandards (Beleuchtung, Handlauf, rutschfester Belag).
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Wenn jedoch der Unfall passiert, weil die Beleuchtung des Flurs defekt war oder eine Stufe gelockert war, kann die Eigentümergemeinschaft, vertreten durch den Verwalter, wegen mangelnder Instandhaltung der Gemeinschaftsbereiche zur Verantwortung gezogen werden. Die Verantwortlichkeiten im Studentenwohnheim mit Locama.fr zu verstehen, ermöglicht es, diese beiden Regime zu unterscheiden, bevor ein Schaden eintritt.
In Studentenwohnheimen, die von sozialen oder privaten Vermietern verwaltet werden, haben die Hausordnungen begonnen, spezifische Klauseln zu integrieren: Verbot, ein EDPM anderswo als in einem dafür vorgesehenen Raum abzustellen, Pflicht, die Batterien zum Laden ins Zimmer zu entfernen. Die Nichteinhaltung dieser Klauseln kann einen Grund für den Ausschluss von der Versicherung durch den Mieter-Versicherer darstellen.
Studentenwohnungsversicherung und Schaden in der Eigentümergemeinschaft: Wer meldet, wer entschädigt
Das Gesetz verpflichtet jeden Mieter, einschließlich in einer Universitätsresidenz des CROUS, vor der Schlüsselübergabe eine Wohnungsversicherungsbescheinigung vorzulegen, und dies jährlich. Ein Mangel an Versicherung kann zur Kündigung des Mietvertrags oder zur Zwangsversicherung durch den Eigentümer führen, mit möglichen zusätzlichen Kosten.
Der Mindestvertrag deckt die Mietrisiken ab: Feuer, Wasserschaden, Explosion. Diese Garantie schützt den Eigentümer vor Schäden am Gebäude, die durch den Mieter verursacht werden. Sie deckt weder das persönliche Eigentum des Studenten noch Schäden an Nachbarn ab.
Für Letztere greift die Haftpflichtversicherung. Ein Wasserschaden, der von einer schlecht angeschlossenen Waschmaschine in einem Studentenstudio ausgeht und die Wohnung darunter beschädigt, aktiviert diese Garantie. Die Meldung muss vom Mieter an seinen eigenen Versicherer erfolgen.
IRSI-Vereinbarung und Schäden geringer Höhe
Für Schäden, deren Betrag unter einer von der IRSI-Vereinbarung festgelegten Schwelle bleibt, ist es der Versicherer des Mieters des geschädigten Raums, der den Fall verwaltet, unabhängig von der Schadensursache. Diese Vereinbarung vereinfacht das Verfahren, indem sie die Hin- und Herkommunikation zwischen den Versicherern des Mieters, des Eigentümers und der Eigentümergemeinschaft vermeidet.
In der Praxis kontaktiert der geschädigte Student seinen Versicherer, der die Begutachtung und Entschädigung übernimmt und sich gegebenenfalls gegen den verantwortlichen Versicherer wendet. Der Verwalter greift nur ein, wenn die Gemeinschaftsbereiche betroffen sind.
Eigentümergemeinschaftsordnung und spezifische Klauseln für Studentenwohnheime
Die Eigentümergemeinschaftsordnung ist das zentrale Dokument. Sie definiert, was zu den Gemeinschaftsbereichen (Dach, Fassade, vertikale Rohrleitungen, Treppen, Aufzüge) und zu den privaten Bereichen (Innere des Wohnraums, Bodenbeläge, private sanitäre Einrichtungen) gehört.
In neueren Studentenwohnheimen haben die Betreiber die Klauseln zu den bereitgestellten Geräten verschärft. Die häufigsten Streitpunkte:
- Das Verbot, nicht konforme Kochplatten oder Heizgeräte zu verwenden, unter Androhung des Verlusts der Versicherung im Falle eines Brandes
- Die Verpflichtung, den Rauchmelder, der vom Vermieter installiert wurde, funktionsfähig zu halten, wobei die Verantwortung im Falle eines Schadens auf den Mieter übertragen werden kann, wenn der Melder deaktiviert wurde
- Die Verteilung der Verantwortlichkeiten im Falle eines Brandes in einer vom Vermieter ausgestatteten Kochnische, die von der Brandursache abhängt (defektes bereitgestelltes Gerät oder unsachgemäße Nutzung durch den Bewohner)
Ein Student, der einen Heizlüfter an eine überlastete Steckdosenleiste anschließt und einen Brand verursacht, macht sich persönlich haftbar. Wenn das Feuer auf die Gemeinschaftsbereiche übergreift, meldet der Verwalter den Schaden dem Versicherer der Eigentümergemeinschaft, der sich dann gegen den Versicherer des schuldhaften Mieters wendet.
Schadenmeldung in der Eigentümergemeinschaft: Fristen und Nachweise zu sammeln
Der Verwalter hat fünf Werktage Zeit, um einen Schaden, der die Gemeinschaftsbereiche betrifft, dem Versicherer des Gebäudes zu melden. Der Mieter muss seinerseits innerhalb derselben Frist seinen eigenen Versicherer informieren.
Die sofortige fotografische Dokumentation beeinflusst zunehmend den Ausgang der Gutachten. Mehrere Versicherer bieten mittlerweile Online-Meldungen mit dem Hochladen von Fotos und Videos von einem Smartphone an. Ein gut dokumentierter Fall von den ersten Stunden an reduziert das Risiko von Anfechtungen.
Die Unterlagen, die ohne Verzögerung gesammelt werden sollten:
- Datierte Fotos des Schadens (private und gemeinschaftliche Bereiche, wenn zugänglich)
- Kopie des Mietvertrags und gültige Versicherungsbescheinigung
- Freundschaftlicher Bericht über den Wasserschaden, wenn ein anderer Bewohner beteiligt ist
- Brief oder E-Mail an den Verwalter, in dem der Schaden gemeldet wird, auch wenn die formelle Meldung für die Gemeinschaftsbereiche in den Händen des Verwalters liegt
Im Falle von Meinungsverschiedenheiten über die Schadensursache oder die Kostenverteilung bleibt der Weg über den Versicherungsmediator eine Option, bevor rechtliche Schritte eingeleitet werden.
Die Grenze zwischen der Verantwortung des Mieters, des Eigentümers und der Eigentümergemeinschaft bleibt in der Praxis oft unklar, insbesondere wenn die Studentenwohnung in einem gemischten Gebäude (ständige Bewohner und Studenten mit Mobilitätsmietverträgen) liegt. Die Garantien des eigenen Wohnungsversicherungsvertrags zu überprüfen und die Eigentümergemeinschaftsordnung erneut zu lesen, bevor man einzieht, bleibt der beste Schutz gegen einen schlecht antizipierten Streit.